COSA CONTROLLARE?

Verifica dei documenti prima di acquistare casa: Cosa controllare davvero?

Acquistare casa senza aver verificato i documenti significa assumersi rischi che spesso emergono troppo tardi: dopo la proposta, durante il mutuo o, peggio, davanti al notaio. La verifica documentale non è una formalità e non riguarda solo “se c’è tutto”, ma se ciò che c’è è coerente. Questa guida spiega cosa va controllato davvero, cosa spesso viene trascurato e perché farlo prima di firmare fa la differenza.

Perché verificare i documenti prima di comprare casa?

Molti acquirenti scoprono problemi quando:

Hanno già firmato una proposta
Hanno versato una caparra
Il mutuo è in istruttoria

A quel punto il margine di manovra è minimo.

I problemi più comuni non sono “case abusive evidenti”, ma:

Documenti mancanti o incompleti
Incongruenze tra planimetria e stato di fatto
Riferimenti a pratiche urbanistiche non verificabili
Atti di provenienza poco chiari

La verifica serve a sapere cosa è certo e cosa no, non a “certificare” l’immobile.

Quali documenti vanno controllati prima dell’acquisto?

Una verifica preliminare riguarda almeno questi documenti:

Atto di provenienza

Serve a capire:

Come è stato acquisito l’immobile
Se esistono vincoli, servitù o condizioni particolari
Se la catena dei passaggi è coerente

Serve a capire:

Come è stato acquisito l’immobile
Se esistono vincoli, servitù o condizioni particolari
Se la catena dei passaggi è coerente

Visura catastale

Verifica:

Intestazione
Dati identificativi
Categoria e rendita

È un documento informativo, non urbanistico, ma le incongruenze sono segnali importanti.

Verifica:

Intestazione
Dati identificativi
Categoria e rendita

È un documento informativo, non urbanistico, ma le incongruenze sono segnali importanti.

Planimetria catastale

Va confrontata con:

Lo stato reale dell’immobile
La distribuzione interna

È uno dei punti dove emergono più spesso problemi.

Va confrontata con:

Lo stato reale dell’immobile
La distribuzione interna

È uno dei punti dove emergono più spesso problemi.

Agibilità

Spesso:

Non è presente
E' parziale
E' citata ma non allegata

L’assenza non blocca automaticamente una vendita, ma va compresa.

Spesso:

Non è presente
E' parziale
E' citata ma non allegata

L’assenza non blocca automaticamente una vendita, ma va compresa.

Sanatorie / condoni

Qui si concentra il rischio maggiore:

Pratiche citate ma non documentate
Riferimenti a leggi senza prova
Domande presentate ma mai concluse

Qui si concentra il rischio maggiore:

Pratiche citate ma non documentate
Riferimenti a leggi senza prova
Domande presentate ma mai concluse

APE

Serve per la compravendita, ma non dice nulla sulla regolarità urbanistica.
È spesso sopravvalutato rispetto ad altri documenti più critici.

Cosa succede se un documento manca o è incoerente?

Non esistono solo “problemi” o “tutto ok”.

Esistono:

Assenze documentali
Informazioni non verificabili
Incoerenze tra documenti

Queste situazioni:

Possono rallentare il mutuo
Possono far saltare una trattativa
Possono richiedere interventi tecnici successivi

Sapere prima dove sono le incertezze permette di decidere se:

Proseguire
Chiedere chiarimenti
Fermarsi

Chi fa normalmente queste verifiche (e con quali limiti)?

Tecnici (geometri, architetti): Possono verificare la documentazione, ma spesso entrano in gioco dopo la proposta.

Notaio: Verifica la commerciabilità giuridica, non la regolarità tecnica completa, e lo fa a ridosso del rogito.

Nessuna di queste figure nasce per accompagnare l’acquirente nella fase preliminare, quando le decisioni contano di più.

Tecnici (geometri, architetti): Possono verificare la documentazione, ma spesso entrano in gioco dopo la proposta.

Notaio: Verifica la commerciabilità giuridica, non la regolarità tecnica completa, e lo fa a ridosso del rogito.

Nessuna di queste figure nasce per accompagnare l’acquirente nella fase preliminare, quando le decisioni contano di più.

Tecnici (geometri, architetti): Possono verificare la documentazione, ma spesso entrano in gioco dopo la proposta.

Notaio: Verifica la commerciabilità giuridica, non la regolarità tecnica completa, e lo fa a ridosso del rogito.

Nessuna di queste figure nasce per accompagnare l’acquirente nella fase preliminare, quando le decisioni contano di più.

Come funziona una verifica documentale preliminare?

Una verifica preliminare non sostituisce:

Sopralluoghi
Accertamenti comunali
Certificazioni tecniche

Serve a:

Analizzare i documenti disponibili
Individuare incongruenze
Evidenziare ciò che non emerge dai documenti

L’obiettivo non è “dire se la casa è a posto”, ma ridurre l’incertezza prima di impegnarsi.

Quando ha senso farla?

Il momento giusto è prima della proposta o comunque prima di vincolarsi economicamente

Dopo, spesso, è solo gestione del danno.

Vuoi capire cosa emerge dai documenti di un immobile?

Se hai già raccolto la documentazione di una casa che stai valutando, puoi richiedere una verifica documentale preliminare.

Il servizio analizza solo ciò che è documentabile, senza sostituirsi a tecnici o notai, e restituisce un quadro chiaro di:

Cosa è verificabile
Cosa non emerge
Dove sono le principali aree di incertezza

Richiedi una verifica documentale (29€)